Le décret n°2026-341 du 30 avril 2026 encadre plus strictement les SCI et, plus largement, les fonds relevant de la catégorie « Autres FIA » au sein des contrats d'assurance-vie et de PER. Cette réforme a suscité des interrogations chez de nombreux clients et, par ricochet, chez leurs conseillers. Voici ce qu'elle change concrètement, ce qu'elle ne change pas, et comment en parler avec vos clients détenteurs de ce type de support.
Ce que dit le décret, en bref
Publié au Journal officiel le 5 mai 2026, le décret rapproche le cadre applicable aux véhicules « Autres FIA », dont les SCI logées en unité de compte sont l'exemple le plus répandu, de celui déjà en vigueur pour d'autres solutions d'investissement immobilier réglementées (SCPI agréées, OPCI, ELTIF, FCPR/FPCI conformes). L'objectif affiché est d'offrir un niveau de protection plus homogène aux épargnants et une meilleure lisibilité de l'offre disponible en unités de compte.
Le marché des SCI en assurance-vie représentait environ 21 milliards d'euros d'encours à l'automne 2025, contre près de 30 milliards fin 2022, dans un contexte de repli des rendements immobiliers et de premiers tours de vis réglementaires antérieurs à ce décret.
Une distinction essentielle : l'existant n'est pas traité comme le futur
Le point le plus structurant du décret, souvent perdu dans les titres qui circulent, tient à cette distinction : les véhicules « Autres FIA » déjà référencés dans les contrats peuvent continuer à être commercialisés, à condition d'adopter certaines règles d'investissement inspirées de régimes réglementaires existants (SCPI, OPCI ou ELTIF). Cette adaptation ne remet pas en cause leur structure juridique, leur régime fiscal ni leur fonctionnement.
Ce qui est fermé, en revanche, c'est le référencement de nouveaux véhicules relevant de cette catégorie dans les contrats d'assurance-vie et de PER, depuis le 6 mai 2026.
Autrement dit : ce n'est pas la disparition des solutions existantes, mais un encadrement renforcé des développements futurs, avec une période de transition pour les fonds déjà en place.
La catégorie « Autres FIA » : plus large que la seule SCI
« Autres FIA » est d'abord une catégorie juridique, celle de l'article L.214-24 (III) du Code monétaire et financier, qui couvre des stratégies très diverses : immobilier direct, immobilier indirect, dette immobilière, infrastructures, actifs non cotés, ou approches multi-actifs. La SCI en est simplement l'expression la plus répandue dans les portefeuilles de vos clients, mais la vigilance s'applique à l'ensemble de ces stratégies si elles ne relèvent d'aucun cadre réglementé reconnu.
Ce que les SCI et Autres FIA immobiliers ont apporté aux contrats
Sur le plan technique, une SCI logée en unité de compte investit, directement ou indirectement, dans un portefeuille d'actifs immobiliers, avec un régime comptable et de valorisation plus souple que celui d'une SCPI agréée. Cette souplesse a permis à de nombreux véhicules d'étaler dans le temps l'impact des frais d'acquisition immobilière sur la valeur de la part, plutôt que de les répercuter immédiatement, un modèle proche de celui pratiqué par la plupart des fonds immobiliers institutionnels européens. C'est ce qui explique des frais de souscription souvent proches de zéro pour l'épargnant.
Ces véhicules ont également diffusé des pratiques de valorisation régulière, offrant aux assureurs et aux épargnants une meilleure visibilité sur l'évolution de leurs investissements, un standard aujourd'hui apprécié dans de nombreux contrats.
La question de la liquidité mérite d'être traitée avec nuance
Le décret est parfois présenté comme une réponse aux enjeux de liquidité des supports immobiliers. Il convient toutefois d'être précis : le texte agit principalement sur les règles d'investissement et le cadre réglementaire applicables aux véhicules, pas directement sur leurs mécanismes de liquidité. Certains Autres FIA offrent déjà des modalités de fonctionnement adaptées aux besoins de gestion des flux des assureurs ; le recours à d'autres structures réglementaires ne garantit pas automatiquement une liquidité supérieure. L'harmonisation des cadres réglementaires est une évolution importante, mais elle ne doit pas être confondue avec une amélioration mécanique des caractéristiques opérationnelles des fonds.
Le calendrier de mise en conformité
Depuis le 6 mai 2026 : plus aucun nouveau véhicule « Autres FIA » non réglementé ne peut être référencé dans un nouveau contrat.
Mai 2027 : chaque société de gestion doit avoir transmis son projet de transformation à l'AMF, aux assureurs et aux gestionnaires de PER concernés.
Janvier 2029 : échéance de mise en conformité pour les véhicules déjà référencés. Passé cette date, un support qui ne s'est pas transformé ne peut plus recevoir de nouveaux versements ni d'arbitrages entrants, sans que les parts déjà détenues soient reprises d'office.
Janvier 2032 : dérogation spécifique pour les fonds ayant adopté le cadre ELTIF sous forme de fonds de fonds.
Le cas particulier des SCI et des SCR
Les SCI et les sociétés de capital-risque (SCR) ne sont pas interdites d'office. Pour rester référençables, elles doivent adopter les règles d'investissement des fonds grand public, ELTIF ou fonds ouverts. À défaut, elles basculent dans la catégorie résiduelle des « autres FIA » non réglementés, avec gel des versements au 1er janvier 2029.
Et les contrats de droit luxembourgeois ?
Ce décret modifie le Code des assurances et le Code monétaire et financier français : il ne s'applique pas directement aux contrats de droit luxembourgeois, qui relèvent du Commissariat aux Assurances (CAA) luxembourgeois. Un point à vérifier au cas par cas avec l'assureur pour vos clients concernés, notamment si le support sous-jacent est un RAIF ou un autre FIA de droit étranger non régulé.
Ce que cela signifie pour votre pratique de conseil
Trois actions simples, à mener sans attendre 2029 :
Identifiez les contrats concernés. Repérez, dans vos portefeuilles clients, les positions exposées à une SCI ou à un autre véhicule « Autres FIA ».
Contactez la société de gestion. Demandez la trajectoire de mise en conformité prévue (SCPI, OPCI, ELTIF) et son impact concret sur les frais, la liquidité et le niveau de risque du support.
Documentez et fixez une date de suivi. Si la réponse reste vague à l'approche de mai 2027, notez une échéance de relance et informez le client dès que la situation se clarifie.
En résumé
Le décret du 30 avril 2026 ne signe pas la fin de la pierre-papier ou du non-coté en assurance-vie. Il distingue nettement l'existant, qui bénéficie d'une trajectoire de transition jusqu'en 2029, du futur, où l'accès de nouveaux véhicules non réglementés est désormais fermé. Pour les sociétés de gestion concernées, cette clarification offre aussi une meilleure visibilité pour poursuivre leurs investissements de long terme.
Point de vigilance pour les professionnels : la liste exacte des régimes reconnus, et le sort précis de certaines catégories de fonds professionnels, doit être recoupée avec le texte du décret avant toute conclusion opérationnelle pour un client donné.
Sources : décret n°2026-341 du 30 avril 2026, Légifrance